Rechtliches
Hauptwohnsitz/Freizeitwohnsitz
Neu errichtete Häuser und Wohnungen in neu gebauten Häusern sind meist als Hauptwohnsitz gewidmet. Diese Widmung gilt auch für Baugrundstücke. Die Begründung eines Hauptwohnsitzes beziehungsweise eines Arbeitswohnsitzes, eines Firmensitzes oder einer Filiale ist erforderlich.
Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines Ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.
Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden, die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 als solche angemeldet wurden und im Verzeichnis der Freizeitwohnsitze aufscheinen. Weiterführende Informationen können Sie dem Tiroler Raumordnungsgesetz und dem Tiroler Grundverkehrsgesetz entnehmen. www.ris.bka.gv.at
Wer darf Kaufen?
Der Erwerb von Eigentum ist nur Bürgern der EU, Bürgern aus Mitgliedsstaaten der EWR und der Schweiz vorbehalten.
Energieausweis
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) schreibt vor, dass bei Verkauf oder In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder eines Nutzungsobjektes der Verkäufer oder Bestandgeber dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter oder Pächter) bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis oder dessen vollständige Kopie vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen hat. Der Verkäufer oder Bestandgeber hat die Wahl, entweder einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes auszuhändigen.
Der Energieausweis ist nach den jeweiligen Landesrechtlichen Vorschriften zu erstellen und soll eine vergleichbare Information über den energetischen "Normverbrauch" eines Objekts verschaffen. Die Berechnung der Energiekennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefinierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten können.
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. § 5 EAVG zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Davon abweichende Vertragsbestimmungen (z.B. Verzicht auf Energieausweis, Einschränkung der Gewährleistung) können nicht rechtswirksam vereinbart werden.
Keine Vorlagepflicht eines Energieausweises besteht bis 1. 12. 2012 für jene Gebäude oder Nutzungsobjekte, für die auch nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften der Bundesländer kein Energieausweis erstellt werden muss. Ab 1. 12. 2012 gilt österreichweit ein einheitlicher Ausnahmekatalog. Denkmalgeschützte Objekte sind dann z. B. nicht mehr von der Vorlagepflicht ausgenommen.
Ab 1. 12. 2012 (Inkrafttreten des EAVG 2012) müssen bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) angegeben werden. Diese Verpflichtung trifft sowohl den Verkäufer als auch für den von ihm beauftragten Immobilienmakler.
Ebenfalls ab Inkrafttreten des neuen EAVG 2012 am 1. 12. 2012 sind Verwaltungsstrafbestimmungen zu beachten. Sowohl der Verkäufer als auch der Immobilienmakler, der es unterlässt, die Kennwerte HWB und fGEE im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 1.450,-- zu bestrafen. Der Makler ist dann entschuldigt, wenn er den Verkäufer über die Informationspflichten aufgeklärt hat und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkäufer dies aber abgelehnt hat. Der Verkäufer ist des weiteren mit einer Verwaltungsstrafe bis zu € 1.450,-- konfrontiert, wenn er die Vorlage und/oder Aushändigung des Energieausweises unterlässt.
Konsumentenschutzbestimmungen
§ 30 b KSchG
| (1) | Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags, dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG. |
| (2) | Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. |
ANMERKUNG: Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäfts tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
Änderungen der Konsumentenschutzbestimmungen und des Rücktrittsrechtes, die seit 13. Juni 2014 in Kraft sind, finden Sie hier:
Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz – VRUG
Rücktrittsrecht
1. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat, seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandsrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.
Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, d. h. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.
2. Rücktrittsrecht bei »Haustürgeschäften« nach § 3 KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben, noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen vierzehn Tagen schriftlich seinen Rücktritt erklären.
Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine »Urkunde« ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält. Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung über das Rücktrittsrecht steht dem Konsumenten dieses ohne eine Befristung zu.
ANMERKUNG: Nimmt der Verbraucher z. B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher – gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde – kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a KSchG).
Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn ohne seine Veranlassung, maßgebliche Umstände, die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden, nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
Maßgebliche Umstände sind die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten, steuerrechtliche Vorteile, eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
Angemessene Vertragsanpassung.
4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG.
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als € 150,– pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.
Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich Folgendes mitgeteilt hat:
| 1. | den vorgesehenen Vertragsinhalt; |
| 2. | wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 2 (Sperrkontomodell) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut; |
| 3. | wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 (Bonitätsmodell im geförderten Mietwohnbau) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Bescheinigung nach § 7 Abs. 6 Z 3 lit. c; |
| 4. | wenn die Sicherungspflicht schuldrechtlich (§ 8) ohne Bestellung eines Treuhänders (Garantie, Versicherung) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit; |
| 5. | wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstellung (§§ 9 und 10) erfüllt werden soll (Ratenplan A oder B), gegebenenfalls den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach § 9 Abs. 4. |
Sofern der Erwerber nicht spätestens eine Woche vor Abgabe seiner Vertragserklärung die oben in Punkt 1–5 genannten Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält, steht ihm ein Rücktrittsrecht zu. Der Rücktritt kann vor Zustandekommen des Vertrages unbefristet erklärt werden; danach ist der Rücktritt binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit Erhalt der Informationen zu laufen, jedoch nicht vor Zustandekommen des Vertrages. Unabhängig vom Erhalt dieser Informationen erlischt das Rücktrittsrecht aber jedenfalls spätestens 6 Wochen nach Zustandekommen des Vertrages.
Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in Erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen 14 Tagen zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält.
Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens 6 Wochen nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.
Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäfts gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.
Änderungen der Konsumentenschutzbestimmungen und des Rücktrittsrechtes, die seit 13. Juni 2014 in Kraft sind, finden Sie hier:
Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz – VRUG
Grundlagen der Maklerprovision
§ 6 Abs 1, 3 und 4; § 7 Abs 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz
| § 6 | (1) | Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. |
| (3) | Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt. | |
| (4) | Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. | |
| § 7 | (1) | Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss. |
| § 10 | Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig. | |
| § 15 | (1) | Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass | |
| 1. | das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; | ||
| 2. | mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; | ||
| 3. | das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder | ||
| 4. | das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. | ||
| (2) | Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass | ||
| 1. | der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird; | ||
| 2. | das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder | ||
| 3. | das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist. | ||
| (3) | Leistungen nach Abs 1 und Abs 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB. | ||
| Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen. | |||
Immobilienertragsteuer
Ab 01. April 2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken, Gebäuden, Eigentumswohnungen und grundstücksgleichen Rechten wie z.B. Baurechte, der Einkommensteuerpflicht. Ausgenommen von der Besteuerung bleiben wie bisher der Hauptwohnsitz des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.
Die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten ergibt den Veräußerungsgewinn. Der Veräußerungserlös wird in der tatsächlichen Höhe angesetzt, davon werden die Anschaffungskosten abgezogen. Hierbei ist zwischen „Neu-Grundstücken“ und „Alt-Grundstücken“ unterschieden.
„Neu-Grundstücke“ sind Grundstücke, Gebäude und Eigentumswohnungen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das bedeutet, dass die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen war) oder noch angeschafft werden.
Die Bemessungsgrundlage (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten) wird zunächst um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie allenfalls um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gekürzt. Der so verminderte Veräußerungsgewinn wird in Folge nach Ablauf des zehnten Jahres jährlich um 2 % reduziert (Inflationsabschlag). Der maximale Inflationsabschlag beträgt 50 % des Veräußerungsgewinns. Der so ermittelte Betrag ist dann mit 30 % zu versteuern.
Unter Alt-Grundstücken sind jene gemeint, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren (d.h., die zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem Stabilitätsgesetz 2012 war bereits abgelaufen).
Für diese gilt im Normalfall, dass die Anschaffungskosten mit pauschal 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher 14 % des Veräußerungserlöses, welcher mit 30 % zu versteuern ist. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 3,5 Prozent vom Veräußerungserlös beträgt.
Erfolgte eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, werden die Anschaffungskosten statt mit 86 % nur mit 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll die mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 % des Erlöses und ist mit 30 % zu versteuern, was eine effektive Steuerbelastung von 15 % des Veräußerungserlöses ergibt.
Auf Antrag des Steuerpflichtigen kann in beiden Fällen die Ermittlung des Veräußerungserlöses auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen.
Höhe des Steuersatzes
Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken, Gebäuden, Eigentumswohnungen und grundstücksgleichen Rechten wie z.B. Baurechte, ab 1. April 2012 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 % und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen. Dieser fixe Steuersatz ist damit genau so hoch wie jener der Kapitalertragsteuer, sodass für den Bereich der Vermögensverwaltung nunmehr weitgehend einheitliche Steuerbelastungen gegeben sind.
Werden die anderen laufenden Einkünfte des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 30 % besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption).
Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer
Hauptwohnsitzbefreiung:
Die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden ist wie bisher steuerfrei, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, in dem der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nunmehr auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als "Hauptwohnsitzer" gewohnt hat.
Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1.000 m2. Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehenden Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu fünf Jahre) vermietet wurde.
Bei dieser Regelung zählen aber auch Zeiten, in denen der Veräußerer als Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümer war, wenn er das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Veräußerer (auch als bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist ab 1. April 2012 jedenfalls Voraussetzung, dass der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder bereits aufgegeben hat.
Herstellerbefreiung:
Wie bisher sind auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes steuerfrei. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig, sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet und das Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.
Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat. Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor, kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.
Enteignungen:
Steuerfrei sind wie bisher Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).
Tauschvorgänge:
Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens, wobei hier die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortgeführt werden müssen.
Adaptierung der Anschaffungskosten
Eine Adaptierung der Anschaffungskosten ist nur bei der Regeleinkünfteermittlung anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten möglich.
Die tatsächlichen Anschaffungskosten werden vom Herstellungsaufwand (z.B. Anbau, Zubau, Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen, erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage) und Instandsetzungsaufwand (z.B. Austausch wesentlicher Gebäudeteile, Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage, energiesparende Maßnahmen wie Wärmedämmung der Fassade) erhöht und vermindern so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Instandhaltungskosten (z.B. Ausmalen, Parketten abschleifen) sind hingegen nicht zu berücksichtigen.
Zu beachten ist dabei aber, dass Aufwendungen nicht doppelt berücksichtigt werden dürfen. Keine Kürzung erfolgt daher insoweit, als diese Kosten im Falle der vorangegangenen Vermietung ohnehin bereits bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Alternativ dazu kann auch der gesamte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand zunächst abgezogen werden, dann müssen aber die bis zur Veräußerung bereits abgesetzten Beträge wieder hinzugerechnet werden.
Aus dem gleichen Grund ist im Fall der vorangegangenen Vermietung, um die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (oder anderer Einkünfte) bereits steuerlich geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA) (wieder) hinzuzurechnen.
Sollten von der öffentlichen Hand steuerfreie Subventionen empfangen worden sein, kürzen auch diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer
Die Einhebung und Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch den Parteienvertreter.
Konsumentenschutzbestimmungen
Mit 13. Juni 2014 haben sich die Konsumentenschutzbestimmungen in der EU geändert. Im Wesentlichen hat sich die Rücktrittsfrist bei Verträgen für Verbraucher von einer Woche auf vierzehn Tage verlängert. Zu Ihrer Information möchten wir Ihnen diese und bereits bestehende Bestimmungen näherbringen.
Der Maklervertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von beiden Vertragsteilen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne Angabe eines Grundes aufgekündigt werden. Die Aufkündigung hat keine Auswirkung auf jene Rechtsgeschäfte, für die der Makler bis zum Zeitpunkt der Aufkündigung bereits verdienstlich für den Interessenten tätig war, sofern das vermittelte Rechtsgeschäft (auch nach erfolgter Aufkündigung) zustande kommt. Als vollständige Dienstleistungserbringung des Maklers genügt die Namhaftmachung der Geschäftsgelegenheit.
Der Makler ist kraft bestehenden Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler (für Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter) tätig.
Angebote sind kostenlos und vorspesenfrei. Nur für den Fall, dass mit dem Interessenten ein rechtswirksamer Kauf- bzw. Mietvertrag zustande kommt, verpflichtet sich dieser, an die Firma Christian Krassnigg Immobilien bzw. Christian Krassnigg GmbH eine Vermittlungsprovision in der Höhe von 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt. bzw. nach Mietdauer eine bis drei Monatsmieten je zuzüglich 20 % USt. zu bezahlen.
Selbstverständlich besteht eine Pflicht zur Zahlung der Provision erst nach Zustandekommen des vermittelten Geschäfts aufgrund unserer verdienstlichen kausalen Tätigkeit.
Bei Abschluss eines Maklervertrages außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder ausschließlich über Fernabsatz (z.B. Angebote per E-Mail oder Telefon) hat der Interessent gem. § 11 FAGG das Recht, von dieser Vereinbarung binnen 14 Tagen zurückzutreten. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses. Die Abgabe einer Widerrufserklärung ist an keine Form gebunden, sie kann auch durch Übersendung des sich auf der Webseite befindlichen Widerrufsformulars erfolgen.